Fabian Netscher
Dein Experte für Finanzierungen von Vertriebsimmobilien
- Spezialisiert auf Finanzierungen für Kapitalanleger
- Machbarkeitsprüfung innerhalb von 48h
- bei guter Bonität 110% Finanzierungen möglich
Das schwierige bei der Finanzierung von Vertriebsimmobilien
Die Finanzierung einer Vertriebsimmobilie unterscheidet sich in mehreren Punkten zu einer normalen Eigenheimfinanzierung. Der Kauf eines Eigenheims, ist bei dem meisten Menschen fast nur emotional getrieben. Dadurch ist bei der Finanzierung der Zins für die Kunden nebensächlich. Wenn man sich der Eigenheimkäufer in die Immobilie verliebt hat, kauft sie ganz egal wie der Zins ist. Ganz anders sieht es beim Kauf einer Kapitalanlage aus. Hier handelt es sich nicht um einen emotionalen, sondern um einen rationalen Kaufprozess. Wenn bei der Finanzierung der Zins zu hoch, kann es schnell passieren, dass die eigentlich passende Immobilie für den Kunden uninteressant wird, weil es aus finanzieller Sicht nicht mehr passt.
Bei der Suche nach der richtigen Bank, die die Vertriebsimmobilie finanziert, kommt erschwerend hinzu, dass die Beleihung der Immobilien sehr hoch ist. Die Ursache liegt hierfür in der Vertriebsprovision von meistens 10-15% in ausnahmen Fällen von sogar bis 20% die auf den normalen Kaufpreis draufgeschlagen wird. Dadurch sind Vertriebsimmobilie meisten 15% teurerer als marktüblich. Für die Banken ist somit, dass Risiko größer, wodurch es den Prozess erschwert den richtigen Bankpartner zu finden.
Die monatliche Rate bei der Finanzierung einer Vertriebsimmobilie sollte zudem so klein wie möglich sein. Eine Tilgung von 1% wird von meinem Geschäftspartner meistens gewünscht, damit die Differenz zwischen der Miete und dem monatlichen Bankrate so klein wie möglich ist.
Bei den Drei genannten Punkten kommt noch die Schnelligkeit hinzu, die es mitzubeachten gibt. Wenn dein Kunde eine Immobilie von dir kaufen möchte, will es er es jetzt machen und nicht über einen Monat auf eine Finanzierung warten. In der Zeit kann es sich dein Kunde schnell anders überlegen und eventuell auch ins Grübeln kommen, warum es mit der Finanzierung so lange dauert.
Zins
Dadurch, dass es sich bei dem Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage um einen rationalen Entscheidungsprozess handelt, ist gerade hier ein niedriger Zins wichtig damit sich die Immobilie rechnet.
Tilgung
Je niedriger die Tilgung bei der Finanzierung einer Vertriebsimmobilie ist, desto besser ist es für den Kunden. Denn dadurch ist der Betrag, den dein Kunde monatlich draufzahlen muss, niedriger.
Beleihung:
Dadurch, dass bei Vertriebsimmobilie im Kaufpreis die Verkaufsprovision (im Schnitt 10 – 15%) enthalten ist, ist der tatsächliche Wert dieser Immobilie meistens niedriger als der Verkaufspreis der Immobilie.
Schnelligkeit:
Es bringt nichts, wenn du deinen Kunden die passende Immobilie verkauft hast, es dann aber mehrere Wochen dauert, bis du für ihn eine Finanzierung hast. Wie oft hat sich so eine Kunde es sich dann doch nochmal anders überlegt?
Was für Voraussetzungen sollte dein Kunde erfüllen
Schwer zu pauschalisieren, Jedoch kann man als Faustformel nehmen Angestellte sollten um die 3000€ netto im Monat verdienen und Selbstständige um die 5000€. Bei jüngeren Kunden ist es zum Beispiel nicht so schlimm, wenn sie etwas weniger verdienen, wohingegen dies zu einem Problem bei bereits älterem Käufer einer Vertriebsimmobilie führen kann. Zudem hängt es auch viel mit davon ab die Beleihung der Immobilie ist. Bei einer Finanzierung einer Vertriebsimmobilie, wo die Beleihung sehr gut ist, reicht es auch mal aus, wenn der Antragsteller weniger verdienen würde. Beim Eigenkapital sollte ihr Kunde mindestens ausreichend Geld für die Nebenkosten der Immobilie zur Verfügung haben, auch wenn in manchen Fällen auch eine 110% Finanzierung möglich ist. Dies hängt aber stark von der Beleihung der Immobilie ab. Zudem ist es wichtig das die Vermögensverhältnisse Ihres Kunden positiv sein müssen, jedoch gibt es hier auch wieder viele Aufnahmen. Generell sollten alle beschriebenen Parameter stimmen, sollte jedoch einer besonders positiv sein, kann dieser andere wieder ausgleichen. Als Beispiel wäre hier, das ihr Kunde nicht 3.000€ netto verdient, sondern 5.000€. In dem Fall können drücken die meisten Banken auch mal ein Auge zu, wenn die Beleihung der Immobilie nicht so gut ist, dafür aber die Bonität des Kunden top ist. Darum schick mir gerne auch Fälle der auf den ersten Blick nicht alle Parameter erfüllen. Dann checke ich für dich innerhalb von 24h wie realistisch eine Finanzierung für deinen Kunden in dem Fall ist.
Ablauf der Finanzierung einer Vertriebsimmobilie
1. Finanzierungsanfrage stellen
Sobald ich von dir die Selbstauskunft von deinem Kunden und die Informationen zu der kaufenden Immobilie erhalten habe, beginnt meine Arbeit. Am liebsten wäre es mir, wenn ich zeitgleich mit der Anfrage ebenfalls bereits alle Unterlagen erhalte, was aber keine Pflicht ist. In der Vergangenheit hat sich hier herausgestellt, dass die Selbstauskunft öfters mal nicht richtig ausgefüllt wurde, was im Nachgang dann wieder zu einer längeren Bearbeitung führt.
2. Finanzierungsvorschläge und Bankvoranfragen
Wenn mir die vollständigen Informationen von deinem Kunden und der Vertriebsimmobilie vorliegen, erhälts du von mir im Regelfall innerhalb von 24h passende Finanzierungsvorschläge für deinen Kunden. Zeitgleich kontaktiere ich die Banken über eine Voranfrage, ob sie es sich vorstellen können diesen Fall zu begleiten. Die Bank prüft hier noch keine Unterlagen, sondern nur anhand der Selbstauskunft, ob sie es sich vorstellen können die Finanzierung zu begleiten.
3. Unterlagencheck
Sobald ich die Rückmeldung bezüglich der Voranfragen bei den Banken erhalten habe (Im Schnitt erhalte ich eine Rückmeldung innerhalb von 24h), leite ich dies an dich weiter. Sobald hier eine Bank für dich und deinen Kunden in Frage kommt, ist dass der Zeitpunkt, an dem ich spätestens alle Unterlagen zur Bonität deines Kunden und der zu kaufende Immobilie benötige.
4. Bank prüfen
Sobald ich alle Unterlagen vorliegen habe, reiche ich die Finanzierung zur finalen Prüfung bei der Bank ein. Je nach Bank und aktueller Auslastung beträgt die finale Prüfung der Finanzierung der Vertriebsimmobilie 2 – 10 Arbeitstagen. Wie lange die aktuellen Arbeitszeiten der Banken sind, teile ich dir im Vorfeld mit. In dringenden Fällen kann ich bei manchen Banken um eine Verkürzung der Bearbeitungszeit bitten.
5. Finanzierungsgenehmigung
In über 80% der Fälle erhalte ich bereits bei der ersten Bank eine Finanzierungsgenehmigung. Sollte es mal zu einer Ablehnung kommen wird der Fall zur nächsten Bank übergeben. Nach der erfolgreichen Finanzierung bleibe ich für dich und deinen Kunden weiterhin eurer Ansprechpartner, wenn es z.B. Probleme mit der Auszahlung geben sollte, was aber selten vorkommt.
Wie lange dauert der Prozess?
Wie lange es, bis die Finanzierung einer Vertriebsimmobilie in Sack und Tücher, lässt sich pauschal nicht einfach beantworten. Hierbei kommt es stark mit darauf an wie schnell ich dir und deinem Kunden alle nötigen Unterlagen vorliegen habe und bei welcher Bank wir die Finanzierung einreichen. Wenn ich von Beginn an alle notwendigen Unterlagen vorliegen habe, kann ich bei manchen Banken innerhalb von einer Woche eine Finanzierungszusage erhalten. Im Durchschnitt beträgt die Zeit von der Finanzierungsanfrage bis zu Genehmigung im Schnitt jedoch 2 Wochen. Um die Dauer des Prozesses so kurz wie möglich zu halten ist es mein Anspruch bei Rückmeldungen von dir oder der Bank immer innerhalb von 24h zu reagieren.
Was für Unterlagen werden benötigt
Wenn du eine Finanzierung für eine Vertriebsimmobilie bei mir anfragst, ist es für die ersten Schritte nicht zwingen erforderlich das mir bereits alle Unterlagen vorliegen. Für den Start reicht mir die Selbstauskunft und das Exposé vom Kunden. Anhand dieser Unterlagen kann ich bei den Banken voranfragen ob sie den Fall begleiten würden und welche Konditionen sie deinen Kunden anbieten würden. Erst bei der finalen Antragstellung der Finanzierung benötige ich alle Unterlagen, die unten aufgelistet sind. Solltest du von Anfang an jedoch wissen, das es bei gewissen Unterlagen zu Problemen kommen könnte, würde es mir helfen wenn ich genau diese Unterlagen dann doch von Anfang an schon hätte, damit ich genau diese Punkte mit den Banken bereits im vorhinein abklären kann. Beispiele hierfür wären variable Bezüge auf der Gehaltsabrechnung oder bei selbstständigen weniger Gewinn im Jahresabschluss aufgrund von Steueroptimierung.
Immobilie
- Grundbuch (nicht älter als 3 Monate)
- Bei Wohnungen Teilungserkärungen mit allen Anlagen
- bemaßte Grundrisse, Ansichten und Schnitt
- Wohnflächenberechnung
- Baubeschreibung
- Expose
- Wohngebäudeversicherung
- Mietvertrag
- Energieausweis
Antragsteller (angestellt)
- Kopie Personalausweis oder Reisepass
- Renteninformation
- Eigenkapitalnachweis
- bei gewissen Banken Kontoauszug der letzten 3 Monate
- Nachweis Miete oder bei Eigenheim bestehnder Kreditvertrag
- Gehaltsabrechnung der letzten 3 Monate
- Gehaltsabrechnung Dezember letzten Jahres
Antragsteller (selbstständig)
- Kopie Personalausweis oder Reisepass
- Renteninformation
- Eigenkapitalnachweis
- bei gewissen Banken Kontoauszug der letzten 3 Monate
- Nachweis Miete oder bei Eigenheim bestehnder Kreditvertrag
- BWA mit SuSA der letzten 3 Jahren
- BWA mit SuSa des letzten Quartals (nicht älter als 3 Monate)
- letzter Steuerbescheid
- letzte Steuererklärung
- Jahresabschlüsse der letzten 3 Jahren
- NachweisBeitrag Krankenversicherung
Warum ich / Wie ich finanziere
Ich bin zwar erst seit etwas mehr als 3 Jahren als Finanzierungsvermittler tätig, dafür habe ich aber schon mehr Wissen und Erfahrungen speziell im Bereich der Finanzierung einer Vertriebsimmobilie als die meisten 08/15 Eigenheimfinanzierer. Bei der Suche nach der richtigen Finanzierung für ihren Kunden, arbeite ich mit 5 verschiedenen Finanzierungsplattformen zusammen, um auf wirklich alle Banken zugreifen zu können. Zusätzlich arbeite ich mit mehreren direkten Bankkontakten außerhalb der Plattformen zusammen. Diese Bankkontakte bin ich kontinuierlich am Erweitern. Mit mir an deiner Seite, hast du einen kompetenten, hungrigen und zielorientierten Finanzierer für deine Vertriebsimmobilien. Hier erfährst du mehr über mich und meinen Weg in die Immobilienbranche.
Häufig gestellte Fragen
Im Regelfall habe ich keinen Kontakt mit deinem Kunden. Wenn du es jedoch wünscht das ich deinen Kunden auch berate, kann ich dies ebenfalls anbieten. Ansonsten erfährt dein Kunde nur in den Antragsunterlagen, dass du mit mir zusammenarbeitest, da hier mein Name als Finanzierungsvermittler dann steht.
Wenn wir dauerhaft zusammenarbeiten und ich nicht nur eine Anfrage von dir pro Jahr erhalte, können wir uns gerne über einen Provisionsplit unterhalten. Jedoch kommt dies in der Praxis selten vor, weil von den meisten Verkäufer der Vertriebsimmobilie die Finanzierung für den Kunden am Ende das wichtigste ist. Darum zahle ich den meisten Vermittler keinen Teil meiner Finanzierungsprovision, sondern verzichte dafür bei der Antragstellung auf Provision bei der Bank, was den Zins besser macht.
Bei einem Immobilienkredit wird die Immobilie als Sicherheit hinterlegt, dies wird als Beleihung bezeichnet. Bei einer Guten Beleihung ist der tatsächliche Objektwert der Immobilie genauso groß wie die Darlehenssumme, wohingegen bei einer schlechten Beleihung der Immobilienwert kleiner ist als die Finanzierungssumme. Dies ist bei Vertriebsimmobilie öfters der Fall, weil in den meisten Fällen auf den tatsächlichen Objektwert einfach die Vertriebskosten in Höhe von ca. 10-15% einfach obendrauf geschlagen werden. Als Beispiel eine Vertriebsimmobilie hat einen Wert von 100.000€, dann wird sie bei 15% Vertriebskosten für 115.000€ verkauft. Bei einer 100% Finanzierung hätte die Bank in dem Fall einen Blankoanteil von 15.000€, was zu einem schlechten Beleihungsauslauf führt.
Ja, dadurch dass ich schon viele Vertriebsimmobilie von verschiedenen Anbietern finanziert habe, habe ich für mich selbst ein Paar Favoriten. Gerne kann ich dir in einem persönlichen Gespräch mitteilen bei welchen Anbietern ich die Immobilien und die Provisionen derzeitig mit am besten finde. Grundsätzlich kann man aber sagen je kleiner der Anbieter ist, desto besser ist das Angebot der Vertriebsimmobilie, weil dann weniger Köpfe mit verdienen.